양도소득세 절세방법

 

주택 매도 시 양도소득세를 절세할 수 있는 방법에 관한 포스팅입니다.

안녕하세요. 저는 현재 일시적1가구2주택입니다.
분양받은 아파트에 작년에 입주하면서 기존에 살고있던 집을 매도하지 않고 전세를 줬거든요.
저는 2016년에 분양받은것이라 일시적1가구2주택의 매도기간이 3년입니다. 지금은 2년으로 줄었죠
어찌되었던간에 전세를 2년주었기 때문에 내년에 기존주택을 팔아야할 상황입니다.
그래서 양도소득세에 관해서 관심이 많은데요, 일단 저는 앞서 말했듯이 일시적1가구2주택이라
3년이내에 매도를 하면 양도소득세가 면제이긴 합니다만, 기존주택 인근에 새로운 택지지구가 
들어서면서 기 입주시기가 내년이 아닌 내후년 정도입니다. 아시다시피 인근에 신도시가 
입주시즌이 되면 주변의 기존 주택도 시세가 같이 상승하기 때문에 저는 2년을 넘겨서 주택을
팔게될거 같은데요. 만약 3년을 넘기게 되면 양도소득세를 내야겠죠. 그래서 상황을 한번
지켜보려고 합니다. 그럼 양도소득세 절세하는 방법엔 어떤것들이 있는지 알아보겠습니다.

양도소득세란?

양도소득세는 개인이 토지나 건물 등의 부동산이나 분양권 혹은 주식의 양도시에 발생하는
이익에 대해서 과세대상금액을 세금으로 부과하는 것을 말합니다.
양도소득세는 과세대상 물건의 취득일로부터 양도하는 시점 까지의 보유기간 동안에 발생된
이익에 대해서 양도하는 시점에 과세하는것으로 부동산 양도로 인해 이익이 발생하지 않거나
반대로 손실을 보게 되는 경우에는 양도소득세가 부과되지 않습니다.

양도소득세의 과세기준

먼저 부동산의 경우 토지와 건물을 들 수 있는데요 여기서 말하는 토지는 말 그대로 땅,
그리고 건물은 아파트나 상가 같은 집합건물을 의미하는 것입니다. 이밖에도 부동산에는
부동산에 대한 권리가 있는데요.  권리에는 분양권, 전세권, 임차권 등이 있습니다.
부동산 이외에도 주식 등에 대해서는 상장법인의 주식과 그외 증권시장 밖에서 거래되는
비상장 주식에 대해서도 양도소득세를 과세하게 되어있습니다.

양도소득세의 과세범위

먼저 양도소득세가 과세가 되려면 양도로 인정이 되어야 겠죠?
세법상 양도로 인정하는 경우는 자산의 소유권 이전을 위한 등기와 관계 없이
매매나 교환, 현물 출자 등으로 해당 자산이 유상으로 소유권이 이전되는 것을 말합니다.
양도로 보지 않는 경우는 공동소유의 토지를 소유자별로 분할할 경우 즉 1세대 다가구
주택의 경우 소유자가 세대주로 되어있는 연립주택등이 있는데요. 이걸 각각 세대별로
쪼개서 다세대로 바꾸게되는경우라던지, 재개발등의 도시개발법에 의해서 환지처분으로
지목이나 지번이 변경되는 경우 등은 양도로 보지 않기 때문에 양도소득세는 비과세 입니다.

양도소득세가 비과세되는경우

대표적으로 양도소득세가 비과세 되는 경우는 1세대가 현재 1주택을 보유하고 있는 상황에서
해당주택을 2년이상 보유했을 경우에 해당 주택에 실거래가 9억원 이하일 경우에는
양도소득세가 비과세 됩니다. 또한 이사로 인해서 일시적으로 2가구가 된 경우는 
신규 취득 주택의 등기일로부터 2년이내에 기존 주택을 처분하면 양도소득세가 면제됩니다.
단 기존주택의 보유기간이 상기와 같이 2년이 넘고 실거래가가 9억 이하여야 가능하겠죠.

양도소득세 절세 방법 1. 일시적 1가구2주택

저의 사례와 같은 경우인대요. 이사를 위해서 신규 주택을 구입하였을 경우에는
일시적 1가구2주택이라고해서 신규 주택 취득일로 부터 3년이내에 기존 주택을 매도하면
양도소득세가 비과세 입니다. 저의경우 2016년에 구입한 주택이라 3년 이내에 매도하면되지만
요즘은 또 부동산법이 바뀌어서 일시적 1가구 2주택도 2년이내에 매도해야 양도소득세가 절세입니다.

양도소득세 절세 방법 2. 부부간 증여

위의 양도소득세 비과세 이외에 양도소득세를 내야 하지만 줄일수 있는 방법입니다.
저같은 경우는 일시적 2가구로 2년~3년이내에 매도하면 비과세 이긴 하지만 부동산이라는게
오를시기가 있기 때문에 더 기다려야 할 수도 있죠. 이렇게 오랫동안 기존주택을 보유해야
할 경우라면 증여를 통해서 절세하는 방법이 있습니다.
주택을 배우자에게 증여하고 5년뒤에 양도할 경우 양도소득세를 절세할 수가 있는데요.
방법은 간단합니다. 법적으로 부부간의 증여의 경우에 6억원 까지는 증여세가 발생하지 않습니다.

3억에 취득한 아파트를 6억에 매도하게되면 양도차익이 3억이 발생하게 되는데요
이때 양도차익 3억에 대해서 양도소득세를 내야 하는데요. 이때 부부간 증여를 하게되면
부부간 증여 한도인 6억 이내이기 때문에 증여세가 없습니다.
그리고 5년이후 양도를 할때는 취득가액이 3억이 아닌 증여시점의 6억이 되므로 양도차익이
줄어들어 그만큼 양도소득세를 절세할 수가 있는 방법 입니다.
단 배우자에게 증여 후 5년이 되기전에 주택을 매도하게 되면 이월과세 규정이 적용되기 때문에
최초 구매 금액인 3억을 기준으로 양도소득세가 계산되기 때문에 절세할 수가 없어집니다.

양도소득세 절세 방법 3. 부부공동명의

1세대 1주택의 경우는 2년만 보유하면 양도소득세가 비과세이기 때문에 문제가 없지만
양도소득세를 걱정하는 사람들은 대부분 2주택 이상일 겁니다. 이럴경우 하나의 주택을
팔여고할때 양도 차익에 대한 양도소득세가 나오게 되는데요.
만약 양도차익이 1억원이라고 가정을 할때 단독명의라고 하면 1억원에 대해서 35%의
양도소득세를 내야하기 때문에 2천만원 정도의 양도소득세가 나오게 되어있습니다.
그러나 이를 부부 공동명의로 할 경우에는 소득금액 5천만원을 기준으로 세율이 적용되기
때문에 각각 35%가 아닌 24%로 세율이 적용되어서 약 1400만원 수준의 양도소득세가
나오게 되어있습니다. 이렇게 부부공동 명의를 통해서도 양도소득세를 절세할 수가 있습니다.

여기까지 양도소득세를 절세하거나 비과세 할 수 있는 방법에 대해서 알아보았습니다.
이밖에도 아예 그냥 주택임대사업자로 등록을 하게되면 양도세를 절세할 수 있는 방법도 있습니다.
나중에 더 여유가 생기고 보유한 현금이 어느정도 생기면 저도 주택임대사업자 등록을
통해서 전세끼고 투자하는 방법도 한번 고민해보려고합니다. 투자라는게 고민만 하기보다는
실천에 옮겨야만 이익이 나는 부분인데 아직은 기존 주택이 묶여있어서 투자할 돈이 없네요 ㅜㅜ
여기까지 양도소득세 절세 방법에 관한 팁이었습니다.

 

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