[상가매매, 상가임대, 상가분양] 상가 매매시주의사항 및 매물고르기 팁

요즘 100세 시대를 맞이하여 노후 걱정이 점점 들어나고 있는 추세입니다

저도 직장인이지만 대부분의 기업의 정년은 60세죠.

더늘어날 것이라고도 하지만 그때까지 일을 할 수있을지도 의문이고 ^^;

그래서 요즘 30대 때부터 노후준비를 하는 사람들이 부쩍 늘어나고 있습니다.

노후 준비는 제일 선호하는 것이 연금 형태로 꾸준히 현금을 창출하는것이 좋겠죠.

많은 분들이 부도안 투자를 알아보고 있는데 수익형 부동산으로

요즘은 날로 치솟는 전세가를 역이용해서 갭투자가 많이 인기 있습니다.

그러나 갭투자는 월세보다는 집 자체의 시세 상승을 바라보고 투자하는 것이죠.

매달 따박따박 월세를 받기는 상가나 다가구주택을 매매해서 월세를 받는게

제일 좋습니다.

요즘 저도 상가투자에 관심을 가지고 많이 공부하고 있는데

상가투자를 할때 꼭 명심하고 알아두어야 할 부분이 있어서 이렇게 정리해 봅니다.

★ 상가 투자를 할때 꼭! 확인해야 할 3가지

1. 구체적인 자금계획을 세워야 합니다.

집을 사던, 자동차를 사던 투자를 할 때 가지고 있는 현금으로만 구매하는 경우는 많지 않습니다. 

상가투자를 할 때 은행 대출을 통하면 실제 투자금이 적어지므로 그만큼 수익률이 높아지기도 하고, 

대출이율에 비해 임대료로 받을 수 있는 수익이 대개 훨씬 많기 때문입니다.

보통 매매가의 40~60% 정도로 대출이 가능합니다. 취득세 등 4.6% 세금에 중개수수료까지 

생각해서 대출을 넉넉하게 받는게 좋습니다. 

초기 자금 계획을 세울 때에 총 투자비용 대비 부채비율을 어느정도로 가져갈 것인지를

본인이 보유한 현금을 기준으로 잘 파악해놔야 합니다.

 

10억 원 상가 매수 시

대출 : 평균 50%, 5억원

등기비용 : 평균 5.5%, 약 5500만 원(취득세 포함)

중개수수료 : 0.9%, 900만 원

총 필요자금 : 2억 8200만원

또 상가를 매매할 때에는 임대 사업자로 등록해야 하기 때문에 건강보험 납부액이 증가할 수 있고, 

임대업 특성상 특별히 비용 처리 할 부분이 없어 종합소득세 신고 시 세금을 많이 부담할 수가 있습니다.

따라서 상가는 절세에 대한 부분까지 충분히 검토 후 매수해야 합니다.

 

2. 임차인과의 관계를 사전에 파악해야 합니다.

매입하려는 상가의 임차인이 중에서 월세를 제때 내지 못하거나 관리비를 연체하고 있는

사람이 있는지를 사전에 확인해야 합니다.

또 상가의 관리비가 적정한 수준인지도 미리 알아봐야합니다.

관리비가 높다면 임차인들이 입주를 잘 안하려고 하기때문이죠

적정 관리비는 평당 5천원에서 만원 정도로 볼 수 있습니다.

매매 후 건물의 하자가 발생하면 수리비를 고스란히 떠안게 되기 때문에

사전에 노후된 부분이나 보수해야할 곳은 미리 협의하고 들어가야 합니다.

 

3. 상권의 변화를 계속해서 파악해야 합니다.

큰돈을 들여서 매입하는 상가인데 그 지역의 개발정보나 이전정보 등

주변상권에 대해서도 철저히 조사해 봐야 합니다.

예를 들어 구청사거리를 기준으로 지하철역이 있는 곳이라고 가정해봅시다.

재개발이나 주변 근처의 다른지역의 그린벨트 해제로 구청사가 이전한다던지.

아니면 근처의 대규모의 재래시장이 재개발로 이저난다던지 하면 그쪽 상권은

죽을 수 밖에 없습니다. 그렇기 때문에 각종 커뮤니트를 활용해서 향 후 몇년간의 개발정보라던지,

아니면 주변 부동산을 돌면서 정보를 미리 알아봐야 합니다.

★ 상가 투자 준비가 다되었다면 이제 좋은 물건을 골라야 겠죠?

수익률 높은 물건을 고르는 요령도 간략히 정리해 봅니다.

1. 가급적 많은 분양사무실을 방문하자. 

   여러곳을 돌아보고 분양가가 적절한지 직접 판단해봐야 한다.

2. 같은 입지임에도 분양가가 차이가 난다면 그 원인을 파악하자.

3. 분양사무실에서 말하는 보장된 수익률을 맹신하지 말자. 

   파악할 수 있다면 주변상가의 시세나 상권에서 파악하는 것이 중요하다

4. 분양사무실 상담사들의 설계 (짜고 치는 작전) 에 주의하자. 

   분양률, 임대율, 분양 상가의 위치, 분양가와 할인율을 따져 보자.

5. 선임대 계약서는 믿지 말자. 선임대가 맞춰진, 고수익이 보장되는 상가는 나한테까지 올 수 없다. 

   선임대계약서나 입점의향서는 얼마든지 만들 수 있다. 

   또 이후에도 계약 파기는 언제든지 가능하다는 것을 염두에 두자.

6. 1층 상가는 무조건 성공한다는 말에 현혹되지 말자.

   같은 1층이라도 위치에 따라 임대율이 확연히 차이가 난다

7. 전문쇼핑몰, 테마몰은 잘 되기 어렵다. 

   전문 쇼핑몰은 그만큼 같은 업종으로 경쟁하는 것이기 때문에 오히려 더 어려울 수 있다 (전자상가 등)

8. 인근에서 분양 후 2~3년이 지난 상가의 임대 가격, 매매 가격을 조사해 보자 

   그 값을 내가 분양 받으려는 물건과 비교하면 이 건물의 앞날을 예측하는 데 참고가 된다.