임대사업자가 알아야 할 것들

요즘 갭투자나 오피스텔 임대, 옵션방 등 큰 자금을 가지고 있지 않아도,
잘 설계해서 임대업을 하시는 분들이 많습니다.
저도 얼마전 기존에 살던 작은 평수의 아파트 전세주었던 것을 팔았는데,
잔금 받는날 부동산에서 집을 사신분을 많나보니 전문적인 갭투자자 분이시더군요.
젊은 분이신데 저한테 잔금 치르고 옆동 아파트도 하나더 계약하러 가더라구요.
1억이 안되는 돈 (8천 ~ 9천) 으로 아파트 두개를 사는 걸 본거죠 ㅎㅎ
그외에도 여러개를 가지고 있는거 같던데 참 대단해 보였습니다.
임대업을 하기위해선 어떤 부분을 고려해야 할까요? 중요한것 대해서 알아보도록 하겠습니다.

​

1. 전세가율이 높은 지역을 공략하라
전세가율이 높은 지역에서 아파트를 전세로 끼고 매입한 후 반전세나
월세 등으로 전환해 안정적인 임대수익도 노려볼 만하다.
보통 전세 수요가 풍부한 지역의 아파트 단지에서 매매가격 대비 전셋값이
높게 형성되어 있어 월세 놓기도 수월하다.
전세비율이 높은 단지는 환금성이 좋고 전세 포함 매입 시 매입비용 부담이 크게 줄어들기
때문에 전세를 끼고 아파트를 사서 임대사업을 하려는 투자자라면 눈여겨봐야 한다.

실제로 매매가와 전셋값의 차이가 불과 1,000만 원인 아파트 단지도 있다.
전세금이 큰 폭으로 뛰고 매매가는 제자리걸음하는 경우가 많은 탓이다.
전세가가 매매가에 육박한 단지를 임대사업하면 향후 매매가 상승도 기대할 수 있다.
전세가율이 높다는 것은 주거하기에 입지가 괜찮다는 것을 의미해 매매 수요 전환도 빠르다.

2. 지하철 개통 예정지를 노려라
매매 가격은 낮지만 교통이나 생활환경이 좋아질 지역의 수익률이 높다.
지하철이 이미 개통되어 시세가 반영된 지역보다는 개통 예정 지역 중심으로
시세가 덜 반영된 지역을 공략하는 게 좋다.
지하철 등 개통호재와 기업체 이전이 예정되어 있는 지역을 미리 공략한다면,
월세수익뿐만 아니라 시세차익도 함께 노릴 수 있다.
임대주택의 투자는 장기 투자이기 때문에 반드시 여윳돈을 가지고 투자하고 꼼꼼한
수익성분석이 선행되어야 한다.

3. 주거용 임대로 이면도로가 적당하다
인접 도로 폭이 넓을수록 좋지만 주거 지역이므로 안쪽도 괜찮다.
쾌적성 면에서 대로변보다는 주거용 임대로는 이면도로변이 더 적합하다.
특히 나이가 들수록 지하철역 바로 앞 주택보다는 10분 정도 걸어서 도달할 수 있는 조용한 곳을 선호한다.

4. 소형 신축빌라가 임대사업에 적당하다
하나은행 PB본부와 하나금융경영연구소가 얼마 전 공개한 보고서를
보면 서울시 및 지방 5대 광역시의 주택을 대상으로 조사한 결과,
국내 다세대와 연립주택이 아파트에 비해 자본전환율 임대료 순수입
나누기 매매가격이 2배 가까이 높은 4~7%로 나타났다.
자본전환율이 높다는 것은 그만큼 투자 대비 임대수익이 좋다는 의미다.
이미 미국이나 일본 등 주요국에서는 월세 위주로 주택 임대 시장이 정비되면서
자본전환율에 비례해 주택 가격이 결정되는 구조가 형성되어 있다.
실제 아파트 전셋값 급등의 불똥이 다세대와 연립주택으로 옮겨 붙었다.
아파트에서 비교적 싼 다세대와 연립주택으로 이동하는 ‘전세 풍선 효과’의 결과로
소형 다세대주택의 임대수익률이 높아지고 있는 것이다.
소형주택의 임대수익률이 높은 이유는 투자금액이 낮고 임대수요가 많아서다.
서울 2년 이하 신축주택은 연 7.7%, 건축 6년 이상 된 주택의 임대수익률은 연 5%대로 낮았다.
건축 후 5년을 경계로 임대수익률에 차이가 컸다. 하지만 면적이 클수록 수익률은 낮은 편이다.

5. 임대관리회사 선호 지역이 유망하다
“세입자가 누구인지 모른다.” 외국의 임대 시장에서는 흔한 일이다.
전문 임대관리회사가 세입자모집, 관리, 민원까지 대신 맡아서 운영해주기
때문에 세입자를 굳이 알 필요가 없다.
유럽 등 선진국들은 대형 중개법인이나 전문회사에서 임대를 대행하고 있다.
실제로 자산가들과 상담을 해보면 눈앞의 수익률보다 세입자관리를 대행하는
회사와 임대관리 계약을 더 선호했다.
공실에 대한 리스크도 임대관리회사가 전부 책임지기 때문에 수익률 측면에서도
마이너스 요인이 상당히 사라진다고 볼 수 있다.

주거용 오피스텔은 월세에 10%가 붙는 부가세 징수 등 세금 문제 때문에
임대관리회사에 맡기는 원룸이 적당하다.
전세만 통용되는 지역이랄지 신혼부부들이 쓰는 투룸, 쓰리룸은 주택임대관리회사가 관리하기에는 애매하다.
실제 미국은 1,000개 이상, 일본은 2,000개 이상의 임대관리회사가 있다.
이제는 우리나라도 외국처럼 월세 또는 반월세를 선호하는 추세로 바뀌고 있다.
따라서 임대관리회사들이 참여할 수 있는 시장 범위가 지금보다 더 확대될 것이다.