조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역의 차이점 및 규제 비교

얼마전 TV에서 서울에 4개구가 추가로 투기지역으로 지정되었다는 뉴스가 있었습니다.
저도 청약에 관심이 없을때는 별관심이 없었지만, 청약을 넣고 분양받고 하면서
관심을 가지기 시작했고, 또 조정지역 이상에서는 5년 내 재청약이 불가능 하기 때문에
조정대상지역이 아닌 곳도 알아봐야하기 때문에 보다보니 조정대상지역, 투기과열지역, 투기지역
3가지가 조금 헷갈려서 정리를 해봤습니다 ^^;

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□ 조정대상지역
- 조정대상지역은 최근 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역을 말하며,
2개월 이상 평균 청약경쟁률이 5대 1을 초과, 전용면적 85㎡이하의 경우 10대 1을 초과 하였거나
3개월간 분양권의 거래량이 전년 동기에 비해서 30% 이상 증가한 곳을 말합니다.
조정지역, 투기과열지역, 투기지역 중에서 가장 규제를 덜 받는 지역입니다.
규제란 분양권에 대한 전매제한, 청약 1순위에 대한 자격 강화 등입니다.

- 현재는 서울의 25개구 전체와 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시,
부산 7개구 (해운대, 연제, 동래, 부산진, 남구, 수영, 기장군),
세종시 등 4개 지역이 조정대상지역으로 지정되어 있습니다.

- 주요 규제 내용은 다음과 같습니다.
1. 1순위 청약자격 제한 : 5년 이내 당첨사실이 없어야 하며, 세대주가 아니거나, 2주택 이상보유가 제한
2. 재건축 규제 : 재건축 조합원의 재건축 주택 곰급세대 수 1주택으로 제한
3. 양도세 가산세 2주택자 10% 가산, 3주택자 20%까지 가산
3년 이상 보유 시 장기보유특별공제에서 배제
1세대 1주택이어도 2년 거주 후 양도해야 비과세
분양권 전매 시 양도세 50% 적용
4. 분양권 전매 금지 (서울, 과천,광명,세종,부산6개구)
분양권 전매 제한 : 민간택지는 6개월 ~ 1년 6개월


조정대상지역은 뒤에 다시 언급할 투기과열지구, 투기지역 등의 규제범위를 상당부분 포함하고 있습니다.
조정지역은 주택의 가격 상승률이 일반 물가인상률 보다 두배이상 높거나
청약경쟁률이 5:1 이상인 지역을 말하며, 조정지역, 투기과열지역, 투기지역 중에서
가장 규제를 덜 받는 지역입니다. 규제란 분양권에 대한 전매제한, 청약 1순위에 대한 자격 강화 등입니다.

□ 투기과열지역
- 투기과열지구는 정부에서 주택가격에 안정이 필요하다고 판단되는 곳을 시도지사가 지정하합니다.
조정대상지역 기준과 동일하게 주택가격상승률이 높고 청약률이 높은 곳이 대상이며,
주택분양계획이 직전보다 30% 이상감소, 건축허가실적 급격히 감소, 주택공급량이 1순위 청약자보다
부족하거나, 이런 상황을 고려해서 투기가 성행할 우려가 큰 곳을 지정하는 것입니다.

- 현재는 서울 25개구 전체와 과천, 세종시, 경기 성남시 분당구, 대구 수성구 등
29개 지역이 투기과열지구로 지정되어 있습니다.

- 주요 규제 내용은 다음과 같습니다.
1. 1순위 청약자격 제한 : 5년 이내 당첨사실이 없어야 하며, 세대주가 아니거나, 2주택 이상보유가 제한
2. 재건축 규제 : 재건축 조합원의 재건축 주택 곰급세대 수 1주택으로 제한
지역거주자에 물량 20% 공급
3. 청약가점
조정대상지역은 전용면적 85m2 이하는 75%까지, 85m2 초과는 30%까지 반영
투기과열지구는 전용면적 85m2 이하는 100%까지, 85m2 초과는 50%까지 반영

4. 대출
조정대상지역은 기존 주택담보대출이 없는 경우 LTV60%, DTI 50%
투기과열지구는 기존 주택담보대출이 없는 경우 LTV00%, DTI 40%

□ 투기지역
- 투기지역은 참여정부시절에 도입된 제도로 집값이나 땅값이 급등하는 지역에 양도소득세를 기준시가가 아닌
실거래가로 부과하는 것으로 기획재정부 장관이 지정하도록 되어있습니다.
조정지역, 투기과열지역 보다 강력한 규제로 청약, 분양권전매금지 등 규제가 더욱 강력하고
양도세 부담을 가중 시켜 투기 과열을 잡겠다는 것이며 조정지역, 투기과열지역에 비해 규제 더 강합니다.

- 현재는 서울 서초, 강남, 송파, 강동, 마포, 용산, 성동, 강서, 양천, 영등포, 노원 외에
이번에 새로 지정된 종로, 중구, 동대문, 동작 그리고 지방외에 세종시가 있습니다.


현재 서울 11개구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구), 세종시 등이 투기지역으로 지정 돼 있습니다.