성공적인 부동산 경매를 위해 꼭 챙겨야 할 것

부동산 시장의 경기와 상관없이 법원 경매 입찰장에는 저가 매물을 잡기 위해 투자자들의 관심이 늘 뜨겁다.
특히 아파트보다 소액으로 투자할 수 있는 다세대, 빌라에 관심이 쏠리고 있다.
하지만 아무런 준비 없이 입소문만 듣고 경매에 뛰어든 사람들은  경매는 커녕 목돈만 날리는 경우가 허다하다. 

실제로 각 법원에서는 사전 지식이나 경험이 없는 초보자들이 달아오른 분위기에 휩쓸려
터무니없이 높은 낙찰가를 써내거나, 사전에 반드시 확인해봐야 하는 기본 사항조차 챙기지
않고 달려들어 피해를 보는 경우가 많다. 

사실 경매는 일반 매매와 달리 워낙 따질 게 많아 경험이 풍부한 사람들도 쉽게 돈을 벌지 못하는 영역이다.
남들 다하는 경매 나도 한 번 해보겠다는 식으로 무작정 시작하면 절대 안 된다.

그럼 성공적인 경매를 위해 꼭 확인하고 챙겨야 할 것들을 알아보자

1. 말소기준 권리를 우선 파악하라

경매 참여 전에 반드시 물건의 기본적인 권리분석인 말소기준 권리를 찾아야 한다.
등기부등본에 기재되지 않고 부동산에 직접 가서 확인해야 할 권리도 있는 만큼, 관할 동사무소를 방문해
주소별 세대열람 내역을 발급받은 후 대항력 있는 임차인 유무를 확인해야 한다.
근저당, 가압류, 압류 등은 법원 경매에서 낙찰되면 자동적으로 말소되지만
선순위 가등기, 선순위 가처분, 선순위 전세권, 선순위 지상권 등 선순위 채권은 그대로 남게 된다.
즉 권리 중 인수할 부분이 있다면 수익률이 큰 영향을 미쳐 보증금을 포기하는 경우도 발생한다.
세입자가 확정일자를 받아 놓은 경우에는 전세권이 등기부등본에 나타나지 않기 때문에
직접 찾아가 임대 여부를 확인하는 것도 중요하다.

2. 정확한 주변 시세를 파악하라

인터넷 시세를 두세 군데 수집해 매물란에 나온 유사 매물의 시세 형성
및 호가와 급매가 수준 등을 파악하는 것도 좋다.
현장 답사를 가기 전 다음 Daum 로드뷰 등을 통해 미리 살펴보기 바란다.
지도는 필수이다. 5,000분의 1 지적도에는 개별 부동산의 지번까지 자세히 나온다.
현장에 가보지 않고도 1차적으로 해당 부동산의 입지와 상권분석을 쉽게 할 수 있다.
길을 찾아가기 쉬운지, 어떤 입지와 상권에 속하는지 미리 파악이 가능하다.

3. 입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라

입찰장에는 항상 사람들이 가득하다.
투자를 정한 물건이 아까워 경쟁률을 의식해 가격을 높일 경우에 수익성은커녕 자칫 손해를 볼 수도 있다.
입찰장에 투자자가 많더라도 수익성을 따져서 사전에 결정한 가격에 응찰해야 후회가 없다.
분위기에 휩쓸려 감정가의 90%를 넘겨 낙찰받으면 명목비를 포함해 각종 수수료를 더하면 매매
시장에서 급매를 찾는 게 더 효율적이다.

4. 낙차가율 90% 이상이면 급매가 낫다

최소한 두 군데 이상의 관심 물건이 나와 있는 중개업소에서
거래되는 시세를 알아낸 후 객관적인 가격 형성대를 구해봐야 한다.
투자 목적이라면 경매로 낙찰받은 후 바로 팔릴 수 있는 실제 거래 가격을 알아보는 것은 필수이다.
다만 실수요자 입장에서는 경매 시장 낙찰가율이 90%에 육박하면 별로 남는 게 없을 수 있다.
감정가는 대개 해당 지역 시세를 바탕으로 평가되는 만큼 90%에 가까운 낙찰가율로
매입하면 시장에서 급매물을 구입하는 것과 큰 차이가 없다.
최근에는 입찰 경쟁 분위기에 편승해 고가 낙찰이 늘면서 아파트를 낙찰받았다가 포기하는 사례도 급증하고 있다.
잔금 납부를 포기하면 입찰보증금 최저 입찰가의 10%을 몰수당한다.

5. 들어가는 비용을 산출하라

경매의 추가비용으로는 제세금으로 취득세 등을 부담해야 하고
명도비, 세입자 이사비용, 입주 지연에 따른 손해, 체납공과금, 집 수리비 등
추가비용과 경매 이익까지 고려해야 한다.
물론 자금계획도 사전에 확실히 세워야 한다.
응찰가의 10%인 계약금 외에 나머지 잔금도 매각 허가일로부터 한 달 이내에 내야 되기 때문이다.

6. 실전 전문가의 도움을 받아라

대법원 사이트나 경매 정보 사이트를 통해 물건을 선정하고 조사를 시작하면 된다.
초보라면 권리분석이나 시세 파악 등이 쉬운 아파트 물건이 좋다.
또 본인이 직접 하기 어렵다면 경매 컨설팅이나 전문가와 상담을 해보는 것도 방법이다.
경매 대행수수료는 보통 감정가나 낙찰가의 1~1.5%이다.
낙찰받은 후 권리분석이 잘못된 경우에 책임을 물을 수도 있다.

7. 공동 투자도 고려하라

공동 투자는 부동산 경매 투자 경험이 있는 사람이 포함되어야 좋다.
정문 지식이 부족해도 서로 보완해주고 함께 배우면서 투자를 진행할 수 있기 때문이다.
공동 투자자 가운데 세무, 공법, 개발 등을 잘 아는 부동산 전문가 등이 골고루 있다면 투자수익률을 배가시킬 수 있다.
공동 투자 시 처음에는 소액으로 접근하다가 경험이 쌓이면 투자금액을 조금씩 높이는 것이 좋다.
공동 투자 시 주의할 점은 토지를 매입할 때 변호사를 통해 공증을 해놓고 목표수익률과 목표기간을 정하는 것이 중요하다.
그렇지 않으면 투자자들 개인 상황과 투자 방법 등이 달라 매도 시기 등에서 갈등을 일으킬 수 있다.

8. 단순 시세차익보다 개발 가능 물건에 도전하라

매우 싼 매물이라고 해서 무작정 매입하면 안 된다.
개발 가능성이 낮아 투자수익과 효용 가치가 떨어지는 경우가 많기 때문이다.
하지만 간혹 우량 물건이 시세보다 저렴하게 나오는 경우가 종종 있어 이를 노려보는 것도 한 방법이다.
경매에 나오는 토지는 종류상으로는 전이나 답이 가장 많다.
그중 현재 그린벨트로 묶여진 곳 가운데 향후 해제될 만한 지역이나 대지로
형질변경이 가능한 곳은 투자자들의 인기가 좋다.
상가 경매 물건을 공동으로 낙찰받아 리모델링한 뒤에 재분양하거나 임대를 놓는 방식으로 수익을 올릴 수도 있다.
근린생활시설 부지를 사들인 뒤에 상가를 신축해 수익을 올리는 공동시행형 투자 사례도 적지 않다.

9. 특수 물건에도 관심을 가져라

여러 명이 토지를 공동으로 소유했다가 한 사람의 지분이 경매되는 지분 경매가 대표적이다.
지분 경매는 대출이 되지 않고 초보자들이 도전하기 쉽지 않아 경쟁률이 낮다는 메리트가 있다.
지분 경매를 하는 투자자들은 나머지 지분을 가진 소유자들에게 매도하거나 제3자에게 매도하는
r방법을 이용해 수익을 올린다. 지분 경매는 향후 처분 문제를 명확히 하지 않으면 소송까지 갈 수 있다.
만약 투자자가 지분을 되팔지 못하면 경매로 대신 나오는 경우도 있어 노려볼 만하다.
토지 위에 건물이 있으나 토지만 경매에 나온 법정지상권도 있다.
이런 물건도 투자 초보자들이 쉽게 응찰할 수 없는 물건으로 주로 토지에 대해 박식한 전문가들이 다룬다.
법정지상권 물건은 대출이 불가능하기 때문에 자금계획을 잘 세워야 하고 체크해야 할 점도 많다.
법정지상권으로 인해 소송이 진행되면 몇 년의 시간이 걸리므로, 소송까지 가지 않도록 하는 것도 유의해야 한다.

10. 자금계획은 정확하게 세워라

경매는 입찰 당일 보증금으로 최저가액의 10%를 낙찰일로부터
약 40일 이내에 잔금을 납입해야 한다.
구체적인 자금계획 없이 낙찰받았다가 돈을 마련하지 못해 잔금 납부기한을 넘겨 20%의 연체 이자를
지불하면서 기한 후 납부하거나, 자금이 마련되지 않아 보증금을 포기하는 경우도 있다.
시중은행의 경락잔금대출은 일반 주택담보대출과 동일한 조건 LTVㆍDTI, 금리 상환방식 등으로 받을 수 있다.