주택청약, 부동산 용어 정리

요즘 요즘 용어들 찾아서 정리하는 재미를 느끼고 있습니다.

제작년에 이사오면서 전세주고온 25평 아파트를 이번에 매매하려고 부동산에 내놓았는데,

얘기하다 보니까 부동산 관련된 용어들도 정리해두면 나중에 내가 내 블로그에 와서 보면서 도움이

되겠다는 생각이 들어서 한번 정리해 보겠습니다.

용어를 정리하다 보면 하나씩 새로 알게되는 것들이 있어서 지식을 쌓는데도 좋은거 같습니다.

그럼 편하게 리스트 형식으로 쭉 정리해 보도록 하겠습니다.

1. 국민주택

국민주택은 85m2 이하의 주택을 말합니다.

수도권 및 도시지역이 아닌 읍/몀지역은 주거전용면적 100m2이하입니다.

국민주택은 국가나 지방자치단체, LH 공사 및 지방공사가 건설하는 85m2 이하의 주택을 말하며,

민영주택은 국민주택을 제외한 주택을 말하며 일반적으로 민영 건설사에서 건설하는 아파트입니다.

주택의 종류에 따라 청약을 넣을 수 있는 통장의 종류도 다릅니다.

국민주택의 경우는 주택청양종합저축, 청약저축이 가능하고, 민영주택은 주택청약종합저축, 청약예금과

부금으로 신청이 가능합니다.

간편하게 주택청약종합저축으로 하면 두가지 모두 청약이 가능 합니다.

2. 분양가 상한제 (주택 분양가 원가 연동제) 

주택 분양가 원가 연동제라 함은 주택건설 촉진법에 의하여 분양하는 주택의분양가격을 원가에 연동시키는

방법으로써 민영주택, 재개발 또는 재건축 주택으로써 일반에게 분양하는 주택 및 민간사업자가 건축 하는

국민주택의 분양가격을 택지비와 건축비의 합계액으로 하되 택지비는 감정 평가 가격 또는 법인 장부상

가격으로하고 건축비는 사업시행자의 적정이윤을 포함하여 건설교통부 장관이 고시한 금액으로 하도록

하는 주택 분양가격의 산정 방법을 말합니다.

3. 입주자 대표회의

공동주택이 전체 입주예정자의 과반수가 입주를 완료한 경우 입주자들 스스로 동세대별 수에 비례한

대표자를 선출하고 선출된 인원으로 입주자 대표회의를 구성하게 되는데 이는 의결 기관으로서 모든 

관리업무에 대한 의사 결정권을 가지고 있습니다. 

공동주택 관리방법의 결정자치관리의 폐지 결정을 비롯하여  입주자 상호간의 상반된 이해 조정 등 단지내

최고 의사 결정 기관의 역할을  하고 있습니다. 

동별 대표자로 될 수 있는 자는 당해 공동주택에 6월이상 거주하고 있는 입주자이어야 합니다. 

입주자 대표회의는 회장1인을 포함한 3인 이상의  이사 및 1인 이상의 감사를 그 구성원 중에서 관리 규약에

정하는 바에 따른 그  구성원  과반수의 찬성으로 선출합니다.

아파트를 분양 받고 입주자 전용 커뮤니티가 생기면 입주자 대표회를 결성하고 임원을 선출 합니다.

입주자 대표를 잘 뽑아야, 아파트를 건설하면서 입주자들에게 유리한 부분을 계속해서 요구할 수있습니다.

엘리베이터를 더 좋은것으로 한다던지, 마감재를 변경한다던지, 방음벽의 높이를 더 올리는 등 입주시에

불편이 없도록 건설사와 싸우는 역할을 하는 것입니다.

4. 기준시가

시단위이상 지역의 아파트나 50평이상의 연립주택(고급빌라)등에 대한  양도소득세나 상속증여세를 매길 때

기준으로 삼기 위해 국세청이  고시하는 평가금액입니다. 기준시가는 보통 실제 거래가격의 70∼90％

수준에서 정해집니다.  

국세청에서는 전용면적 또는 연건평이50평을 넘는 아파트와 고급빌라는 실재 거래가격의 80％ 수준으로,

국민주택 규모인 25평이상 50평 미만은 75％ 수준으로, 25평 미만은 70% 수준에서 각각 결정했습니다. 

5. 공시지가

국토교통부 장관이 조사 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격으로 전국적으로 50만 필지에 해당됩니다.

공시지가는 양도세, 상속세, 증여세, 토지초과이득세, 개발부담금(착수시점), 택지초과소유부담금 등 각종

토지관련 세금의 과세기준으로 1989년 7월부터 시행되었습니다.

공시지가가 산정되면 이를 기준으로 전국 3,200만 필지에 대한 개별지가가 산출되며,

공시지가 열람은 해당 표준지가 속한 시·군·구에서 가능하며, 공시된 지가에 이의가 있는 토지소유자는

공시일로부터 30일 이내 국토교통부 장관에게 서면으로 이의를 신청할 수 있습니다.

6. 개별 공시지가

개별공시지가란 시장, 군수, 구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여

평가 공시한 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별 필지에 대한 평방미터당 지가입니다. 

공시지가는 표준지에 대한 지가로써 건설부장관이 결정 고시한 지가이고, 개별공시지가는 이 표준 지가를

기준으로 하여 시장, 군수, 구청장이 개별 필지의 지가를 산정한 가격을 말합니다.

개별지가 산정을 함에 있어서 가격결정에 가장 영항을 미치는 요소는 토지의 특성조사와 표준지선정입니다.

토지의 특성조사 항목은 여러 가지가 있으나 그중 토지의 용도(주거용, 상업용, 공업용, 전답 등)와

도로조건 및 공적규제(용도지역, 용도지구, 기타 제한 등) 사항이 지가 결정에 중요한 항목입니다. 

토지 특성 항목의 조사 내용에 오류가 있을 경우에는 산정된 개별공시자가는 부당한 가격일 수밖에 없으며,

또한 토지 특성조사만큼 지가산정에 영향을 미치는 요소가 비교 표준지 선정입니다. 

비교 표준지 선정은 조사 대상 토지와 같은 용도지역 안에 있는 표준지 중에서 토지이용 상황이 같으며

위치적으로 가장 인접한 표준지를 선정하여야 합니다. 

용도 지역 또는 토지 용도가 다른 표준지를 선정하였을 경우 합리적인 개별지가를 산정할 수 없습니다. 

일반인들이 개별지가의 산정 절차에 대한 정당성 여부를 파악하기는 어렵지만, 최소한 토지 특성조사 항목

중 토지의 용도, 도로조건, 공적규제 사항이 적정한지 여부만이라도 확인할 필요가 있고, 주변에 이용 상황이

유사한 토지들의 개별 공시자가와 비교하거나 전년도 지가에 대한 상승률을 검토하여 적정성 여부를 판단할

수도 있습니다. 시장, 군수, 구청장이 개별공시자가를 결정고시할 경우 일정기간 토지소유자들에게 열람을

시키거나 개별통지를 합니다. 이때 이의가 있는 토지소유자는 지가 결정일로부터 60일 이내에 시장, 군수,

구청장에게 재조사 청구를 할 수 있으며, 재조사 청구가 안 받아들여질 경우에는 행정심판과 행정소송을

제기할 수 있습니다. 

7. 근저당

계속적인 거래관계로부터 생기는 다수의 채권을 담보하기 위하여 담보물이  부담하여야 될 최고액을 정하여

두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그  범위 안에서 담보하는 저당권을 말합니다. 

 8. 가등기

본등기를 하는데 필요한 형식적 요건이나 실질적 요건이 갖추어지지 않았을 경우 장차의 본등기의 

순위보전을 위하여 미리 해두는 등기를 말합니다.

본 등기를 하면 그 대항력은 가등기를 한 시기까지 소급되므로 가등기후 이루어진 제 3 자의 본등기보다

우선하게 됩니다.

9. 가압류

가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 장래에 실시할 강제집행이 불가능 하거나

현저히 곤란할 염려가 있는 경우에 미리 채무자의 현재의 재산을 압류하여 확보함으로써 강제집행을

보전함을 목적으로 하는 명령입니다.

가압류는 원래 장래의 강제집행을 보전하기 위한 조치이지만, 현실에 있어서는 채무자에게 압박을 가하여

채무변제를 촉진하기 위한 수단으로 활용되기도 합니다.

10. 가처분

권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산 은닉등으로 위험에 처하고 있을 경우에

그 보전을 위하여 그 권리에 관한  분쟁의  소송적해결  또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적 가정적으로

행하여지는 처분을말합니다. 

가처분에는  민사소송법상 계쟁물에 관한 가처분과 임시의  지위를 정하는 가처분이 있습니다.

 

11. 강제경매

법원에서 채무자의 부동산을 압류·매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차입니다.

부동산에 대한 강제집행 방법으로는 강제경매와 강제관리의 2가지가 있는데, 양자는 모두 채권자의 신청에

의하여 개시되지만(78조 1항), 채권자는 그 중 하나를 선택하거나 병용할 수 있습니다.

집행법원은 채권자의 신청에 의하여 경매개시 결정을 하게 되고, 이에 따라 목적부동산을 압류하며(83조), 

다음에 경매기일을 정하여 집달관에게 경매를 실시하게 하여 최고가의 경매신청인을 정하고, 

다시 경락기일(競落期日)에 관계인의 진술을 들은 다음에 그 경락의 허가여부를 결정합니다.

경락허가결정이 확정되면 대금의 지급 및 배당요구를 한 각 채권자에 대한 배당기일(配當期日)을 정하여

배당을 행합니다.

경매에 의하여 취득한 부동산 소유권은 등기를 하지 않아도 효력을 발생합니다(민법 187조). 

12. 경 매

매도인이 여러 사람에게  매수 신청을 하게 하고 최고가격의 신청인에게   매도하는 방법을 말한다. 개별적

매매에 비하여 공평하게 행하여  지므로  국가기관에서 행하는 경우에 자주 이용됩니다. 

13. 건부지

지상에 건축물이 있는 토지를 말합니다.

건축물을 철거하면 갱지가 되며 이것을 갱지화 하고도 합니다.

일반적으로 건부지의 경우에 토지 용도 전환 시 철거비용이 발생하고 건부감가가 발생합니다.

건부지의 평가액은 나지의 평가액을 상한선으로 합니다.

예외로 개발제한구역의 지정 등 공법상 규제가 강화되어 건부증가가 발생하는 경우도 있습니다.

14. 나대지

지상에 건축물 등이 없는 택지로 도시계획법, 사법상 제약을 받는 토지를 의미하며, 나지의 범주에 속합니다.

지목이 대인 토지로서 영구적 건축물이 지어져 있지 않은 토지와 건축물이 지어져 있는 토지라 하더라도

무허가 건물이 지어져 있는 토지, 건축물의 부속토지가 넓어 일정기준을 초과하는 토지를 말합니다.

 

 15. 나 지

건물등 지상물이 없는 택지를 말한다. 나지는 갱지와 저지로 구분되며, 갱지는 공법적인 규제를 받지만

지상권 등 사법상의 규제는 받지 않는 토지로 사용수익이 매우 높습니다.

저지는 사법상 규제를 받는 토지를 말하며, 일반적으로 나지라고 부르는 땅은 갱지를 지칭합니다. 

 

16. 건폐율

대지면적에 대한 건축면적 (대지에 건축물이 2개 이상이 있는 경우에는 이를 건축면적의 합계로 합니다)의

비율을 말합니다. 산식은 건축면적 / 대지면적 X 100% 입니다.

건폐율은 대지 내의 최소한의 공지를 확보하게 함으로서 일조, 채광, 통풍 등의 위생확보와 쾌적한 생활환경을

확보함과 동시에 화재시 연소의 방지와 재난시 대피할 수 있는 공간을 확보함이 그 목적이 있습니다. 

따라서 건폐율은 건축물의 평면적 규제로 볼 수 있다.

​

17. 용적률

대지면적에 대한 연면적 (대지에 건축물이 2개 이상이 있는 경우에는 이를 연면적의 합계로 합니다.)의

비율은 말합니다. 산식은 연면적 / 대지면적 X 100% 입니다.

용적률은 과밀화 방지를 위하여 건축물의 규모를 제한함에 있으며, 건축물의 입체적 규제로 볼 수 있고, 

건폐율과 함께 적용함으로서 건축물의 높이를 간접적으로 제한하는 역할을 합니다.

​

 18. 연면적

 지하층을 포함하여 하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다.

 용적룰 계산 시 연면적에서 제외되는 면적은 지하층의 면적, 지상층의 주차용

(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적, 고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는

피난안전구역의 면적, 11층 이상인 건축물로서 11층 이상인 층의

바닥면적의 합계가 1만m2 이상인 건축물 지붕을 경사지붕으로 하는 경우를 말합니다.

19. 주거지역

주거지역이란 거주의 안정과 건전한 생활환경 보호를 위하여 필요한 지역을 말합니다. 

제1종주거지역은 주거지역의 종류 중 하나로 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해

국토해양부장관, 특별시장, 광역시장이 지정하는 지역을 말합니다.

주거지역이라고 다 같은 것이 아닙니다. 

주거지역이 선정되기 위해선 건축밀도 규제, 건축제한이 적용되는데, 건축물대장에는 용도지역이 표시됩니다. 

전용, 일반, 준주거지역으로 크게 세가지로 나뉘게 됩니다.

전용주거지역은 거주의 안정과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 지역입니다. 

기존 형성된 양호한 주거환경을 보전할 필요가 있는 지역, 또는 국립공원이나 도시자연공원, 보전녹지지역, 

자연녹지지역 등이 연계되어 있는 지역에 지정됩니다.

여기에 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역은 제1종 전용주거지역, 

공동주택중심(5층 이하)의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 제2종 전용주거지역으로

분리됩니다.

일반주거지역의 경우에는 편리한 주거환경의 조성을 위해 설정하는 지역입니다. 

1종 일반주거지역은 저층 중심, 2종 일반주거지역은 중층을 중심으로 조성되는 주거지역이기도 합니다. 

일반주거지역의 경우 1층에 상업시설이 일부 들어오기도 하지만 전용주거지역의 경우에는 아예 상업시설이

들어오지 않는 경우가 많습니다. 물론 이는 지자체마다 조례가 다르기 때문에 지역별로 따로 확인해봐야합니다.

준주거지역이란 주거기능을 중심으로 이를 지원하는 일부의 상업과 업무기능을 보완하기 위해 필요한

지역에 조성이 됩니다.

주상복합아파트의 경우 대부분 준주거지역 이상에서 지어지는 경우가 많습니다.

20. 일반 상업지역

일반적인 상업 및 업무기능을 담당하기 위하여 필요한 지역입니다.

일반 상업지역은 도시계획조례가 비율을 따로 정한 것을 제외한 주거용 외의 용도가 복합된 건물을 말합니다.

공동주택의 부분면적이 연면적 합계에 90% 미만인 건출물을 건설할 수 있는 지역이 일반상업지역입니다.

일반상업지역에 건설이 가능한 건축물은 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 

판매시설, 운수시설, 업무시설, 의료시설, 숙박시설 등이 있습니다.

이상으로 주택청약, 부동산 거래와 관련하여 자주 듣는 용어들을 정리해 봤습니다.

감사합니다.